空き家を解決する上で候補に挙がる「空き家の解体（除去）」。
出来る限り安価で解体したい、けどトラブルは避けたい。そうお考えの方も少なくないと思います。
空き家解体の手続きは多い！
管理されず放置されている空き家が増加している現代社会において、解体にはさまざまなメリットが存在します。
しかし、本コラムでご紹介するように、解体工事には様々な届け出や申請が存在します。
今回東京空き家相談協会にご相談いただき、申請準備から解体工事、土地の売却まで手間と時間をカットして解決できた事例もご紹介しますので、お読みいただければ幸いです。
空き家解体のメリット・デメリット、周辺環境への影響、土地活用の幅の広がり、固定資産税の面で解説していきます。
空き家解体のメリット・デメリット
空き家の解体はおすすめしたい解決方法ではありますが、デメリットもあります。
メリットとデメリットを天秤にかけて、お持ちの空き家が何に適しているのか一緒に考えていきましょう！
まずはメリットからお話します。
周辺環境への悪影響を予防することができる
空き家は放置されることで、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があります。
外壁や屋根、庭の物置や草木など風化や崩壊が進み、近隣住民の安全にも影響を及ぼすことがあります。
毎年日本では、地震や台風によって近隣の空き家が崩壊する被害が増えています。
もし自分が放置していた空き家の屋根が飛んだり、外壁が崩れてけが人が出た場合。
責任の所在は所有者、つまりあなた自身にあるのです。
解体によって、このようなリスクを未然に防ぐことができます。
更地にすることにより土地の売却がしやすくなる
空き家を解体し、更地にすることで、土地の有効活用が可能となります。
売却を考えている場合、更地の土地は需要が高く、価格を上げる要因となることがあります。将来の投資や資産運用を考える上でも、空き家解体は有益な選択肢といえます。
建て替えなど土地活用の幅が広がる
更地になった土地は、新たな建築物を建てるためのスペースとして活用できます。
新築住宅やビジネス施設など、自身のニーズに合わせて有効に利用することができます。空き家の解体は、土地がもてる可能性を広げることができます。
建物部分の固定資産税がなくなる
空き家を所有している場合、建物部分に対する固定資産税の負担があります。
解体によって建物がなくなると、その負担も軽減されるため、所有コストの削減が期待できます。経済的な負担軽減を図りたい方にとって、このポイントは大きな魅力と言えるでしょう。
空き家解体のデメリットは〇〇〇万円の費用負担？
空き家の解体費用は、基本的に土地や建物の所有者が負担する必要があります。
目安となる、１坪あたりの平均費用は次の通りです。
- 木造：40,000円～
- 鉄骨造：60,000円～
- 鉄筋コンクリート造：70,000円～
- 浄化槽：50万円～
30坪の木造一戸建てなら、解体費用は4万×30坪で最低でも120万円という計算です。
ほかにも浄化槽があれば、1つあたり50万円程度の撤去費用がかかります。
木造一戸建ての120万円に、さらに浄化槽の撤去や、運搬車両、重機、人件費などが加算されていき、最終的な見積もり金額となるのです。
空き家の解体費用の主な内訳は以下の空き家ジャーナルにて解説しておりますので、ぜひご一読ください！
また、建物がなくなると、「住宅用地」の特例がなくなり、固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられなくなります。
建物が残っていれば、固定資産税は最大１／６、都市計画税は最大１／３という額まで軽減されますが、建物を解体した後は、納税額が上がります。
ちなみに、「管理不全空き家」「特定空き家」に指定された場合、解体の有無に関わらず住宅用地の特例措置が適用されないため、まず第一に「空き家の管理」が必要となるのです。
また、解体することによって「建物の売却」や「賃貸物件への転換」による新たな収入の可能性はなくなります。
しかし更地にすることで駐車場や新たな宅地としての流通にもつながるためメリットにもなります。
負担が大きい場合は助成制度の活用もおすすめです
解体することによるメリットは多々ありますが、もしデメリットによる負担が大きい場合は補助金制度を活用するのもおすすめです。
全国的に空き家の数が増え続けているため、空き家の活用による地域活性化や、解体後の更地を利用したコミュニティースペースなどの設置を促進する、補助金制度が拡充されつつあります。
関連コラム
空き家解体後は建物の減失登記は忘れずに
解体後には「建物減失登記（たてものめっしつとうき）」の申請が必要となります。
滅失登記をしていない場合、10万円以下の過料に処されたり、固定資産税を負担し続けてしまうことがあります。
また、土地の売却や再建築に影響を与える可能性もあるため必ず申請しましょう！
建物減失登記申請書の様式・記載例はこちら（クリックで法務局HPへ移動）
「滅失登記」は以前詳しく解説しているので、ぜひご一読ください！
空き家解体は東京空き家相談協会へ
相談者様には「とにかく早く空き家を手放したい」と切実な想いを伝えてくださる方も多くいらっしゃいます。
”空き家に支払い続けていた固定資産税の負担を、何かに活用できたかもしれない”
”もっと早く解体していれば特定空き家に指定されることもなかったかもしれない”
”かもしれない”を考えると色々出てきて、後悔も増えてしまうかもしれません。
しかし、これからできることとして、東京空き家相談協会ではスピーディにお安く空き家を解体するご案内が可能です。
ご相談のヒアリングや専門業者同行による現地調査から、解決（解体）まで、伴走サポートがすべて無料な点が当協会の強みです。
提携先業者にて解体後の売却までセットで承ったことで、解体費用は０円で売却益を受け取ることができたという事例もあります。※
※通常、ご案内した専門業者様にて実作業が発生した場合は相談者様の自己負担となります。
例：売却による不動産仲介手数料 / 解体業者による工事費用 / 清掃業者によるクリーニング費用
周辺住民や環境に配慮した、プロの手による安全な作業で、トラブルや事故の心配をすることなく、空き家解体を進めることができます。
素早く安く、安全に空き家の問題を解決したい方は、ぜひ以下の画像をクリックしてご連絡ください！
解体手続きが分からなかった方がスムーズに解決できた事例
これからは、解体工事を考えているものの手続きや助成制度がわからなかった方が、東京空き家相談協会に相談したことによってスムーズに解体～売却まで運んだ事例をご紹介します！
当協会の解決事例①相談概要
相続した実家が空き家となってから6年間放置している相談者様。
実家周辺に住んでいた弟様が体調を壊し、定期的な管理が難しくなってしまったことがきっかけで解体を検討するようになりご相談いただきました。
当協会の解決事例②解体費用のイメージも手続きもわからなかった
「築年数が古いから、解体費用は安いですよね？」
相談時の空き家は築59年。
実際のところ、築年数と解体費用に相関性は低く、「築年数が古いから解体費用が特別安くなる」事実はありません。。
解体工事について”０の状態”だからこそ、複数の解体業者に問合せて情報収集をするのは手間がかかり、かつ適正価格がわからないため高額な金額を請求されてしまう危険性もはらんでいました。
以下のように解体工事には費用相場がありますが、解体業者によって金額に大きな差があります。
１坪あたりの平均費用
- 木造建て：40,000円～
- 鉄骨造：60,000円～
- 鉄筋コンクリート造：70,000円～
- 浄化槽：50万円～
高額な費用を請求されたり、手間を避けるためにも、事前準備や手続きに関して担当相談員が専任サポートさせていただきました。
当協会の解決事例③解体完了までにかかった期間
当協会にご相談いただいてから解体工事が完了するまでに3週間かかりました。
先述のように空き家は築50年を超えていましたが、一般的に築50年以上の古い建物は工事中の倒壊を避けるため注意を払いながら作業する必要があり、築50年以上の建物は通常より解体工期が5日程度伸びます。
しかし通常、解体業者の選定に1ヵ月～、そして手続きに2週間程度かかるところ、当協会にご相談いただいたことで大幅に期間と手間をカットすることができました。
当協会には厳選された優良な解体業者が提携していることから、一括見積や現地調査、手続きに関する無料サポートもスムーズに行なうことができたことが大きな理由です。
手続きの必要書類の送付や、記入例をこまめにご連絡させていただいたサポート力にお喜びいただきました。
当協会の解決事例④解体完了までにかかった費用
解体工事にかかった費用は合計125万円でした。
しかし相談者様が当協会に支払う費用は完全0円です。
- 解体を考えているが費用感がわからない
- 自分の家の解体に必要な書類や手続きがわからない
- まずは相続から始めないといけない
- 解体後の土地を売却したり、活用させたい
- 解体したい家に多くの私財が残っている
上記のようにお困りの方は、ぜひ私たちにご連絡ください。
当協会の解決事例⑤更地をいくらで売却した？
ヒアリング時、更地になった後の土地を一般向けに売却することになりました。
当協会から何社か不動産会社に訪問査定を依頼した結果、一番高く、かつ土地のあった東京都府中市に詳しい会社を選定。
相談者様の平日休みのタイミングで私が同席のもと相談者様と不動産会社と面談を重ね売り出したところ、
およそ３ヵ月間で一般の方の買い手がつき、4,780万円で売却できました。坪単価は108万円です。
結果、相談者様は弟様と半分ずつ売却益を受け取りました。
実家・空き家は早めの決断を。
解体工事は高額な費用がかかることから億劫にもなってしまいますが、放置することによってかかる経済的・社会的制裁を考えると必要な出費ともいえます。
長く放置をしていなければ、解体費用をかけずそのまま売却することも可能だったのに・・・という後悔を避けるためにも、まずは総合窓口である当協会にお話しください。
以下の画像をクリックして、お気軽にご連絡お待ちしております！
空き家解体を行う前に必要な６つの要素
空き家解体を行う際には、役所や警察署への届け出といった対応が必要となります。
- 役所に解体工事届け出を提出
- 道路を管轄する警察署に道路使用許可申請と道路占用許可申請を行う
- 電気・ガス・回線の停止を行う
- 近隣へ取り壊し工事の説明を行う
- アスベスト対象の家屋は役所へ特定粉じん排出等作業の実施の届出を行う
- 家具・家電・私物の処分をする
役所に解体工事届け出を提出
解体工事にはさまざまな法律が絡みます。
解体工事日が確定したら、空き家のある自治体の役所に解体工事の届け出を提出する必要があります。
自治体のサイトにて申請書類がダウンロードできるようになっています。
例えば、神奈川県の場合はこのような申請書類です！（クリックで移動）
道路を管轄する警察署に道路使用許可申請と道路占用許可申請を行う
解体工事の際に、道路を使用する場合、また、継続して使用（占有）する場合は空き家の地域の警察署に許可申請を行なう必要があります。
ちなみに、もし空き家の敷地内で重機などが入る十分なスペースがある場合は申請は不要となります。
警察庁・国土交通省HPではそれぞれくわしく説明されており、申請書類も配布されているのでぜひご一読ください。
道路使用許可 https://www.npa.go.jp/bureau/traffic/seibi2/shinsei-todokede/dourosiyoukyoka/permission.html
道路占有許可 https://onl.la/nZdHadR
電気・ガス・回線の停止を行う
解体工事日が確定したら、空き家がある地域を管轄している電力会社に解体工事を行なう旨を必ず伝えなければいけません。
電気の場合
例えば東京電力（クリックで東京電力HPへ移動）の場合、以下のように「解体日の２週間前までにお電話で該当の窓口までご連絡ください」とあります。
解体作業員が感電してしまうなどのトラブルを回避するためにも、各停止の手続きは工事日確定時に連絡しておきましょう。
ガスの場合
ガスにはプロパン・集中プロパン・都市ガスの３種類あります。
解体工事中に供給されていると、ガス管を損傷し引火などの大事故につながります。
停止と捉えられる可能性があるため、必ず「解体工事をするための撤去依頼」と伝えましょう。
お問い合わせの際に、以下を伝えるとスムーズにやり取りができます。
- 撤去する場所の住所
- 契約者の氏名
- 連絡者の氏名
- 連絡者の連絡先電話番号
- 撤去する時期
- お客様番号もしくはメーター番号
近隣へ取り壊し工事の説明を行う
最大限配慮をしても、解体工事では騒音や振動が発生します。
住宅が密集している地域でのトラブルを防ぐために、工事前に近隣住民への周知をしましょう。
例えば東京都世田谷区では、住宅街などでトラブルを予防するために、工事前に近隣住民への事前周知が定められています。
請負業者が近隣住民の家を訪問して説明を行うことが多いようですが、可能であれば、施主も近隣への説明や挨拶に同行するといいでしょう。
アスベスト対象の家屋は役所へ特定粉じん排出等作業の実施の届出を行う
建築時期や物件の用途に関わらず、すべての建築物などの解体工事を行なう際に、石綿含有建材の有無を調査（事前調査）する必要があります。
また、次のいずれかに該当する場合は、石綿含有建材の有無にかかわらず、事前調査結果の都道府県等への報告が必須です。
建築物の解体・・・作業対象となる床面積の合計が80平方メートル以上
建築物の改造・補修・・・請負代金の合計が100万円以上
工作物の解体・改造・補修・・・請負代金の合計が100万円以上
（東京都HPより引用）
家具・家電・私物の処分をする
解体時に不要となる家具・家電・私物といった残置物は、事前に撤去（処分）する必要があります。
今ではフリマアプリや買取業者も豊富にありますし、地道にご自身で指定のゴミ回収日などに処分すると、残置物撤去（片付け）業者への依頼にかかるコストを落とすことができるのでおすすめです！
東京空き家相談協会では、提携先の専門業者にて、片付けと解体のご相談をセットで承ったことで相場より安く実施することもあります。
空き家解体による可能性
空き家の解体は、放置された建物を取り壊し、新たな可能性を広げる手段です。
地域の発展や防災・防犯面の安全性向上だけでなく、
資産価値の向上を目指す上で有益な方法である一方で、
法規制や安全対策に留意することも大切です。
もし解体前の空き家や、解体後の土地を売却したい方は以下からお試しください！
当協会へのよくあるご質問
さいごに、当協会に寄せられるよくあるご質問を紹介いたします！
当協会へのよくあるご質問①相談無料って本当？
はい。
①お困りごとのヒアリング
②空き家物件への現地調査
③解決策のご提案
④専門業者ご案内
⑤専門業者ご案内後のサポート
すべて完全無料で承っております。
併せてよくご質問いただくのですが、当協会は専門業者様から紹介手数料をいただくことで運営しております。
専門業者様にて「解体工事」「片付け」「売却」といった実作業が発生した場合は、相談者様から専門業者様への自己負担となります。
当協会へのよくあるご質問②解体費用を見積もってもらうことは可能？
可能です。
専門スタッフ立ち合いによる無料現地調査も承っております。相談者様の予算感やご意向に合わせて、当協会にて専門業者を一括見積もりし、最安値でご案内しております。
当協会へのよくあるご質問③空き家を相続する前でも相談できる？
相談できます。
解体の場合、相続手続きをせずに解体する事はできません。古くて価値のない建物でも遺産分割の対象となるためです。
当協会では司法書士・弁護士・税理士といった相続に関する専門家も在籍しているため、相続も含めてまるごとご相談いただけます。
当協会へのよくあるご質問④解体したい空き家に私財が残っていても相談できる？
相談できます。
片付けとセットで解体を承れる業者をおつなぎしています。
相続・空き家についてお困りごとがある方はぜひご連絡ください。
