親から相続を受ける方の中には、アパートを引き継ぐ方もいるかもしれませんが、そのようなアパートはたいていのものが築30年を超える物件だと思います。
築30年のアパートは入居者を集めにくく、修繕費などもかかりやすいため、相続するのであればそれなりのリスクを抱えるでしょう。
今回はそのようなリスクを減らすためのポイントをご紹介します！
- 経営状況
- 相続税
- 修繕履歴
アパート相続で確認すべきポイント
①経営状況
アパートを相続する時にまず確認したいのが、経営状況です。
- アパートのような収益物件を相続すれば、毎月安定した家賃収入を得ることが可能です。
- 築30年のアパートでは設備の修繕や入居者の確保が必要となり、金銭的な負担が増える場合もあります。
- 被相続人が中古でアパートを購入していた場合、アパートローンも残っていることから、かなりの支出を覚悟しなければなりません。
アパートの相続が発生した際には、次の項目をチェックしましょう。
経営状況で確認すべきポイント
①アパートローンの返済状況
アパートを相続した際には、アパートローンを確認しましょう。
一般的にアパートをローンで購入する際には、団信（団体信用生命保険）に加入します。
- 団信に加入していた場合
- 被相続人が亡くなると、保険金からアパートローンの残債が支払われるため、完済となります。
- 団信に加入していない場合
- アパートの相続人に残債を一括で請求される場合があり、新たにローンが組めたとしても返済の負担が大きくなりますので、注意が必要です。
アパートローンの残債がある場合
相続した際、オーバーローン（不動産の資産価値が住宅ローンの借入額よりも低い状態）になることがあり、アパートを売却したくても売却できない場合があります。
特にローンが残っているアパートの相続は負担が大きくなることがありますので、経営状況を確認しておきましょう。
経営状況で確認すべきポイント
②修繕履歴
アパートの修繕履歴も確認したいポイントです。
築30年のアパートは、屋根や外壁、水回りなどの設備が経年劣化している場合があります。
メンテナンスをしていなければ相続後に高額な修繕費がかかる恐れがあり、支出が増加します。
- 雨漏り修繕
- 給湯器の設置年数
- 白アリ駆除記録
などさまざまで、特に物件の寿命が左右される外壁と屋根の塗装の実施履歴は早急に確認すべきです。
修繕具合によって家賃設定も変わりますので、必ず確認しましょう。
経営状況で確認すべきポイント
③入居者の情報
- 家族構成
- 家賃額
- 更新時期
- 預かり預金の金額
- 家賃滞納の有無 等
相続するアパートの入居者について確認しておくことは非常に大事です。
将来アパート経営をしていて問題となりそうな入居者を事前に把握しておきましょう。
また、空室率も把握しておくべきです。
一般的に空室率が70％を超えていると赤字経営になる可能性があります。
アパート相続で確認すべきポイント
②相続税
アパートを相続するにあたって、次に確認したいのが「相続税」に関してです。
相続税はアパートの評価額によって変動しますので、評価額を事前に算出し、納めるべき金額を把握しましょう。
相続税で確認すべきポイント
①アパートにかかる相続税
アパートを相続する場合には、相続税を納める必要がありますので、まずは「土地・建物の評価額」を計算しましょう。
評価額は、次のように計算できます。
| 建物の相続税評価額 | 固定資産税評価額×（ 1－借家権割合（0.3）×賃貸割合） |
|---|---|
| 土地の相続税評価額 | 土地の評価額×（1－借地権割合（地域によって定められている）×借家権割合（0.3）×賃貸割合） |
評価額を計算したら、「他の相続財産の金額の合計 - 相続税の基礎控除額」で差し引きます。
- 基礎控除額の算出方法（相続税の課税対象額）
- 3,000万円 + （600万円×法定相続人の数）
上記の方法で「相続税の課税対象額」を算出したら、最後に「その金額に応じた相続税率を掛け算」しましょう。
| 法定相続分に応じた取得金額 | 税率（％） | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10 | なし |
| 1,000万円超から3,000万円以下 | 15 | 50万円 |
| 3,000万円超から5,000万円以下 | 20 | 200万円 |
| 5,000万円超から1億円以下 | 30 | 700万円 |
| 1億円超から2億円以下 | 40 | 1,700万円 |
| 2億円超から3億円以下 | 45 | 2,700万円 |
| 6億円超 | 50 | 4,200万円 |
相続税で確認すべきポイント
②相続登記
相続登記は、2024年の4月から義務化されています。
不動産を相続した際には、被相続人から相続人への名義変更が必要になりましたのでご注意ください。
具体的な期限は「相続の開始及び所有権を取得したと知った日から3年以内」です。
相続税で確認すべきポイント
③相続放棄の検討
- アパートの資産価値が著しく低い場合
- 家庭裁判所に相続放棄を申し立てすることもできます。
相続放棄を行なうと、被相続人から相続される財産を全て放棄することになります。
これを行える期間は被相続人が亡くなったことを知った日から3ヶ月以内と短く>、アパートの相続をしてからすぐに検討する必要があるでしょう。
相続税で確認すべきポイント
④相続後の運営方法
最後に、相続後アパートをどのように運営するかを確認しましょう。
- 相続人本人が運営する
- 運営会社に依頼する
という2つの方法からいずれかを選択しますので、それぞれの特徴を確認していきましょう。
運営方法
①相続人本人が運営する
相続人が直接アパートを運営することで、アパートの運営会社に委託料を支払う必要がなく、コストを抑えてアパートを運営することができます。
ただし、アパート運営は知識がなければ難しく、更に築30年のアパートは設備などに不具合が発生しやすいため、個人で運営するのはかなり大変でしょう。
運営方法
②運営会社に依頼する
アパートを運営してくれる会社に委託料を支払ってアパート運営を依頼することで、アパートの管理をしてもらえます。
運営会社はたくさんあります。次の特徴が当てはまる会社を選ぶと良いでしょう。
- 空室対策に効果があるリフォームを提案してくれる
- アパートがあるエリアに精通している
- アパートに付加価値を与えられる提案をしてくれる
まとめ
当協会では、様々な運営会社と提携・連携しているため、相談者様のご意向やエリアに合わせたご提案が可能です。
「運営会社と馬が合わなかったらどうしよう…」という心配ごとも、すべてお話しください。
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