不動産は最も大きな資産のひとつ。
そのため親・親戚から実家（空き家）を相続することになった際には、
単純に考えると自分の資産が増えるということになり、非常にポジティブなことでしょう。
しかしながら、だれも住んでいない空き家を相続するというのは、リスクのある行為でもあります。
「管理が大変そう」などイメージがあるかと思いますが、今回のコラムでは具体的な問題点を解説していきます。
空き家を相続した時に生じる問題
空き家を相続することで抱えることになる問題は以下の６つです。
- 定期的なメンテナンス等の維持費用
- 今までの火災保険に加入できなくなる
- 行政代執行による高額な解体費用の請求
- 固定資産税が６倍になる可能性がある
- 人口減少により将来的に空き家が売却や活用ができなくなる恐れがある
- 空き家にも相続税がかかる
空き家相続時の問題①定期的なメンテナンス等の維持費がかかる
空き家は無料で所有し続けられるものではなく、維持費や修繕費がかかります。
誰も住んでおらず換気されていない空き家は、通常の家より老朽化するスピードが速い傾向にあり、
定期的な訪問と修繕が欠かせません。
空き家の設備だけでなく庭木の剪定なども行う必要があり、手間もかかります。
また空き家であっても固定資産税が毎年発生しますので、税金の支払いも忘れずにしなければなりません。
以下記事では、空き家に年間35万円もの維持管理費用がかかることをご紹介しています。
利用していないのにこの費用が流れていくのは、大変もったいない…。
空き家相続時の問題②今までの火災保険には加入できなくなる
火災保険は住宅が火事で損害を受けたときに受けられる保険です。
おそらく相続した空き家に以前住んでいた被相続人がすでに加入していると思われますが、
その人が住んでいたときの火災保険をそのまま引き継ぐことはできません。
保険を受けたい場合は新たに加入しなおす必要があり、加入したとしても住宅物件ではなく一般物件扱いになり、
火災保険料が増えてしまう可能性が高いです。
空き家の火災保険や維持管理が気になる方は、以下よりご連絡ください。
空き家相続時の問題③行政代執行による高額な解体費用の請求
空き家を放置している場合は更に注意が必要です。
2023年12月にも改正がされた「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家法）」では、
国や自治体が「著しく管理の行き届いていない空き家」を、
「特定空き家」「管理不全空き家」として指定できるようになりました。
空き家所有者に対しては改善措置勧告や命令がされ、
命令に従わなかった場合は「行政代執行」といい、行政の手で強制的に改善措置が行われます。
この際に発生した費用は空き家所有者に後で請求されます。
行政のおこなう改善措置は緊急性の高いものであり、費用を気にせず業者を選定するため、
自分で業者に依頼する場合の解体費用よりも高額になることが多いです。
国土交通省の資料で全国の事例を確認できますが、中には1,000万円もの費用を支払うことになった方もいらっしゃるため、
空き家を長期間放置してしまっている人は今のうちに改めましょう！
国土交通省HP「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」はこちら
実際いくら請求されたのか、以下で事例をご紹介していますのでご覧ください。
空き家相続時の問題④固定資産税が6倍になる可能性がある
先述した「特定空き家」「管理不全空き家」ですが、これらの指定を受けると固定資産税の特例が取り消され、税金の負担が倍増します。
固定資産税には「住宅用地特例」というものがあり、土地上に建物が建っていれば、
固定資産税額は実質3分の1から6分の1に減額されていました。
これが取り消されることになるので、空き家にかかる固定資産税が実質3～6倍に増えてしまいます。
空き家相続時の問題⑤人口減少により将来的に売却や活用が難しくなる恐れがある
現在日本では少子高齢化が進んでいます。
このまま空き家を売らずに放置していると空き家の買い手がいなくなる恐れが出てくるでしょう。
特に地方では都心への人口の流出が進んでおり、
地方にある空き家のニーズはますますなくなっていくでしょう。
当協会では俗にいう「限界集落」にある放置空き家の買取サポートの実績もございます。
地方に空き家をお持ちの方もご安心ください。
まずは以下からご連絡お待ちしております！
空き家相続時の問題⑥空き家にも相続税がかかる！
空き家を相続した場合、相続税が発生します。
相続税には申告期限があり、被相続人の死亡を知ってから10か月以内に申告を行わないと延滞税がかかります。
空き家を相続することになったら、すぐに相続税申告の準備に入りましょう。
国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」のページはこちら
自己利用しない空き家の処分方法
空き家を自己利用する予定のない場合、どのようにして処分すればよいのでしょうか？
ここでは空き家を処分できる主な方法を解説していきます。
- そのまま売却
- 解体して更地を売却
- 賃貸に出す
自己利用しない空き家の処分方法①そのまま売却
空き家を現状のまま売却することで、維持管理に悩まされることなく空き家を現金化できます。
空き家は築年数が古いものが多いため、「古家付き土地」として売却するのが最もオーソドックスです。
売却の際には不動産仲介業者と媒介契約を結び買主を探してもらうか、
不動産買取業者に直接売ってしまいましょう。
売却時には譲渡所得税が発生しますが、空き家を相続した日の翌日から3年以内に売却できれば、
空き家特例や取得費加算の特例を適用し、譲渡所得税を節税できる場合があります。
特例の適用を視野に入れると、売却を検討している方は早めの行動を心がけるべきでしょう。
関連コラム
自己利用しない空き家の処分方法②解体して更地を売却する
解体費用は発生するものの、空き家を自分の手で解体しておくことで、
より高額での売却を狙えます。
ただ、解体費用は木造住宅の解体で約4万円/坪かかると言われており、安いものではありません。
住宅を解体するため、固定資産税額の上昇もネックです。
更地であれば確実に売れる！という自信がある場合のみ、空き家を解体すると良いでしょう。
自己利用しない空き家の処分方法③賃貸に出す
空き家を活用し、賃貸経営を行うことで、所有権を手放さずに収益を得ることが可能です。
空き家の賃貸活用には次のような活用例があります。
【空き家を利用する場合】
- 戸建て賃貸
- シェアオフィス活用
- 民泊として活用
【空き家を解体する場合】
- 駐車場経営
- 太陽光発電
【空き家を建て替える場合】
- アパート経営
- コインランドリー経営
このように空き家は柔軟な活用ができますが、どの活用方法が適切かは空き家の立地などの条件によって異なります。
活用するために初期費用をかけすぎて、収益で回収しきれない、という悲惨なケースもありますので、
活用をする際は必ず、お近くの不動産会社か、私どものように不動産会社と提携している無料相談窓口に確認しましょう。
実家・空き家の今後をどうすべきか決めかねている方はこちら
本コラムでご紹介したように、空き家を放置することによるリスクは多岐に渡ります。
所有者であるあなたに対して、経済的・精神的な負担として重くのしかかってくるものです。
当協会では、相続や空き家の売却・管理・解体・活用のご相談をお受けし、適切な解決策のご提示や厳選したプロのご紹介を完全無料で行なっております。
空き家の解体業者や管理代行業者など、幅広い業者と提携しております。
当協会へのご相談でお悩み解決できること間違いなしです！
以下からご連絡お待ちしております！
