任意売却とは？競売との違いや失敗パターンと対処法

思い出の詰まったマイホームを取り上げられて、平気でいられる人などいません。

住宅ローンを支払えなくなる人のなかには自分でなんとか解決できたかもしれない理由の人もいますが、予期せぬ出来事で住宅ローンの返済ができない方も少なくありません。

そこで有効な手段となり得る任意売却について、以下を解説します。

任意売却とは

「任売」ともいわれ、リストラや会社の倒産、病気など何らかの事情で収入が減ってしまい、ローンの返済が難しくなってしまったときの手段となります。

通常、住宅ローンを滞納し続けると、金融機関は抵当権に入っている家を差し押さえ、競売にかけて融資額を回収しようとします。

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競売にかけられた場合のリスクは、以下の4点です。

1. 裁判所から立ち退きを命じられる
2. 落札価格は市場価格より2～3割低い金額になる
3. インターネットや裁判所の掲示板に競売情報が出回る
4. 不動産会社の担当者が現況調査で訪ねて来るため、近所に事情が知られる

任意売却は、こうした事態を回復する手段のひとつです。

任意売却のしくみ

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、所有者が金融機関と協議（話し合い）をして物件を売却することです。

また、売却に伴う諸費用（仲介手数料など）も売買代金から支払います。

競売との違い

任意売却と競売（正式には一般競争入札）はどちらも不動産を処分して債権者（貸している側）に代金を配当する手続きですが、債権者の同意の有無や売り方や売却価格などが違います。

具体的には、以下の通りです。

次に、それぞれの流れをご紹介します。

任意売却の流れ

1. 債権者が不動産の売却を裁判所へ申し立てる
2. 債権者の申し立てが正当と立証される
3. 裁判所が職権（裁判所の権限）により強制的に売却する

スケジュール感として任意売却が成立するまでは2か月～6か月程度かかると見ておきましょう。

流れは以下の通りですが、やはり早期開始が賢明です。

債務者からの督促

まずは、金融機関からの支払い督促を受けます。

不動産屋に相談

つづいて不動産会社に相談し、査定を依頼します。
任意売却に強い不動産屋を選びましょう。

この段階で必要な書類も用意し、金融機関へ提出します。

任意売却の相談前に自分で準備しておくと良い書類一覧

必要書類	具体例
不動産購入時に受け取った書類	・登記識別情報通知書（登記済権利証） ・建築確認済証や検査済証 ・地積測量図や境界確認書 ・固定資産評価証明書（土地と建物でそれぞれ必要） ・間取り図 ■マンションを任意売却する場合 ・管理費と修繕積立金の明細書 ・管理規約（使用細則） ・重要事項調査報告書
債権者（ローンの借入先）からの通知書類	・催告書や督促状 ・ローン残高証明書（融資額残高証明書）や償還予定表 ・金銭消費貸借契約書やローン契約書 ・代位弁済通知書や差押・競売開始決定通知書（滞納により手元に届いている場合）
本人確認書類	・運転免許証 ・健康保険証 ・マイナンバーカード など ※書類の捺印が必要になるため、印鑑も必要です。

査定・書類を準備

金融機関が査定内容を条件を確認し、合意が得られたら売却活動を始めます。

売却活動

買い手が見つかったら想定売却金額を金融機関に伝えましょう。

売買契約

同意を得られたら、その価格で売買契約を締結します。

引き渡し

売買代金の決済と引き渡しをします。

残債の返済方法を相談

売却後の残債の返済をどうするか、方法やスケジュールを金融機関と相談し、無理のない返済計画を立てます。

競売の流れ

競売を申し立てられると、手続きが進む流れは以下の通りです。

1. 競売開始決定
2. 債権者の申し立てが正当と立証される
3. 裁判所が職権（裁判所の権限）により強制的に売却する

スケジュール感として、競売成立まで約半年～1年程度です。

競売開始決定

裁判所で競売開始決定がされ、担保不動産競売開始決定通知書が家に届きます。

現況調査

執行官と評価人が様子を確認するため、家にやってきます。
自宅に立ち入られて写真などを撮られます。

物件情報公開

現況調査結果を踏まえて最低入札価格が決まり、入札日や開札日が決まります。
ネットや裁判所で物件情報が公開されます。

入札開始

最低入札価格以上で入札がされます。

開札

開札がされ、最高入札者が落札します。

売却代金の納付と所有者の移転

落札者が代金を支払い、登記名義が変更されて所有者が移転します。

競売のメリット

競売は、「任意売却」に比べてメリットは少ないです。
競売には主に2つのメリットがあります。

売却の手間が省ける

ローンを支払えなくなったら遅かれ早かれマイホームを失うことになります。

競売を回避するには自分で家を任意売却し、売却代金をローン返済に充てるしかありません。

ところが、自分で家を売るためにはざっと以下の手間がかかります。

• 不動産屋を探して内見に対応
• 契約書を作って引き渡しに立ち合う
• 登記に協力

それが競売では、以下のようにほとんど自分は何かをやる必要はなく、家の売却の手続きはすべて債権者と裁判所が進めてくれるのです。

• 債権者が裁判所に申し立てる
• 裁判所が財産を差し押さえる

債務者は競売開始決定通知が届くことで、「競売の申し立てがされた」と知りますが（開札日に新しい所有者が決まります）、普通に暮らしていると勝手に家が売られ、売却代金からローンが支払われます。

なお、債務者は新しい所有者と家の明け渡し日などについて交渉することになります。

明け渡しに猶予期間がある

したがって、任意売却に比べ6ヵ月間は長く自宅に住むことができます。

競売のデメリット

競売のデメリットは以下の4つです。

1. 安くなりがち
2. 強制的に立ち退きを迫られる
3. 自己破産になる可能性が高い
4. 所有物件情報が世間に出回る

安くなりがち

競売は、期間入札という形で不動産を買う取引です。

入札の段取りが複雑なうえ、入札保証金として売却標準額の10分の2以上の現金を事前に準備しなければなりません。

したがって、一般の買い手は参入しづらく、ほぼ不動産買取業者ののマーケットになっています。

不動産業者は経費と転売利益を考慮して入札価格を決めるため、競売になると比べて安くなりがちで、約6～8割程度の価格でしか売れないケースが一般的です。

また、最終的に一体いくらで売れるのかがわかりません。
このため、任意売却で少しでも高く売る方がより多くのローン返済ができるため、あとに残る借金を大きく減らせます。

強制的に立ち退きを迫られる

競売になると、開札によって不動産の新しい所有者が決まります。

先述の明け渡し猶予制度にて解説しましたが、この猶予期間を超えて債務者が建物から出ていかない場合は、不動産の新しい所有者は建物明け渡しの「強制執行手続き」を行ない、債務者を強引に家から立ち退かせます。

強制執行の申し立てがされると、居住者はいよいよ追いつめられることとなります。
強制執行の申し立てがされてから断行日の間は、一般的に1ヵ月半くらいあるため、その間に転居先を見つけ、早めに引越しをする必要があります。

自己破産になる可能性が高い

競売の売買代金売買代金からローンの残額を差し引いてもまだ残債が残る場合、債権者は原則として債務者に対し、残債の一括返済を請求します。

債権者によっては分割での返済を認めてくれることもありますが、競売後の残債に対して金利が高く設定されるため、月々の支払いは大変キツくなります・・・

所有者情報が世間に出回る

競売開始決定の手続きはされると、官報や不動産競売物件情報サイト（BIT）にて自宅の情報が公開され、誰でも閲覧できるようになります。

• BIT 不動産競売物件情報サイト

室内の写真も、一部ですが公開されます。

また、競売になると手続き中に裁判所の執行官や競売物件の評価人が家の現況調査にやってきます。

• 裁判所：民事執行手続

ネットでの公開で関心をもった不動産屋などが様子を見に家の周辺に来たり、近隣住民に状況を聞きこんだりします。
これにより近所で噂になり、プライバシーが侵害されることもよくあります。

競売を回避するには任意売却！

競売になった場合でも、早い時期であれば「任意売却」で競売を回避できます。
住宅ローンを滞納してからの期間が短ければ短いほど交渉も有利にできます。

相場価格ほどではないにしても、任意売却は競売の入札価格よりも高く売ることができます。
また、競売とは違い、周りに知られることもありません。

失敗しないためにもメリットデメリットも押さえ、ご一考ください。

任意売却のメリット

相場に近い金額で売れる

競売では落札価格が相場より2～3割程度低くなる傾向があるため、安く売って損をするリスクも減らせます。

引越しのタイミングを相談できる

競売では裁判所の命令で早急に退去を求められますが、任意売却では買い手と引越しの時期の調整ができるため、引越しを急かされることがありません。

そのことで、精神的負担を減らせます。

引越し代を交渉次第で残せることも

金融機関の話し合いにより、手元に引越し代を残すことができます。
競売ではこうした交渉が難しいことに対し、今後の暮らしに向けて金銭的な負担も減らせます。

諸費用を売却代金から支払える

任意売却の手続きに伴う仲介手数料や登記費用などの諸費用も、売却代金から差し引かれます。

そのため、費用面でも気をもまずに進めることができるでしょう。

売却後に残ったローンの返済条件を交渉できる

任意売却後に残った住宅ローンは、金融機関と相談して今後の収入状況などにより返済金額や期間を決められます。

生活に無理のない返済を続けられる返済計画を立てられます。

近所に事情を知られない

周囲に知られずに売却手続きができる点も大きなメリットです。

競売の場合は、先に解説したように裁判所の掲示板やネットに物件情報が開示され、近所にも家の事情が知られてしまうおそれがあります。

この点、任意売却では通常の不動産売買と同様に売却活動がされるため、プライバシーを保護しながら手続きを進められます。

任意売却のデメリット

連帯保証人、連帯債務者から同意が得られないと任意売却できない

住宅ローンを借りる際に、連帯保証人や連帯債務者を設定している場合、全員の合意を得る必要があります。
任意売却に連帯債務者を設定している場合、全員の合意を得る必要があります。

金融機関が必ずしも同意してくれるとは限らない

売却価格が金融機関の期待に沿わない場合や、返済能力が著しく低いと判断された場合などは同意してもらえないおそれがあります。

売却価格を現実的な価格に設定することが重要です。

金融機関との交渉や手続きに労力がいる

通常の売却よりも任意売却は金融機関との交渉が必要であるため、手続きに労力がかかります。
とくに金融機関の承認を得るまでに必要書類を揃えるなどの準備に労力がかかります。

競売まで時間がない場合間に合わないこともある

任意売却は手続きに一定の期間を要するため、競売までのリミットが迫っている場合、間に合わないリスクがあります。

競売の申し立てが始まると任意売却で買い手を見つけるまでの時間が限られるため、早い段階で手続きを始めることが求められます。

任意売却が失敗するパターンと対処

任意売却の手続きができない場合や競売に至ってしまう場合など、任意売却に失敗してしまう事例は、以下のパターンがあります。

以下から、それぞれのパターンを解説いたします。
失敗のリスクを回避するためにチェックしましょう！

金融機関が認めない

債務者・債権者そして不動産会社の三者全員が協力し合ってこそ望める任意売却の成功です。

任意売却は金融機関にとってはリスクが大きい手段であり、できる限り返済を続けてもらいたいと考えるのが常です。
このため、銀行の方針として任意売却を認めていない場合もあり、承認を得るのに苦労する場合もあります

買い手がつかない

任意売却の手続きを進めたとしても、買い手が現れず売却に失敗するパターンもあります。

また通常の売却とは違い、「瑕疵担保責任免責」があるため、家が老朽化している場合は買い手にとって不利であるため、買い手がつかないことも十分あり得ます。

瑕疵担保責任とは、土地や家などの売買物件に欠陥や不具合が見つかった場合、売主がその責任を負うことをいいます。

これが、任意売却の場合は原則として売主の瑕疵担保責任は特約により免責されます。

つまり、引き渡したあとになって瑕疵が発覚しても、売主の責任は原則問われないことになっています。

売主が瑕疵があることを分かっていながら買主に知らせずに売った場合、瑕疵担保責任者の特約があっても責任を問われることがあります（この旨は民法の規定にも記載されています）。

• 国土交通省：瑕疵担保責任について

いずれにしても、買い手が現れなければ取引は成立せず、任意売却できずに競売へ進むこともあり得ます。
ただし通常の売買同様、家の内覧や購入希望者との交渉自体はできるため、十分に家の掃除をして清潔な状態を保ち、不用品も事前に処分しておくなどのアクションが欠かせません。

連帯保証人、名義人の同意が得られない

これも関係者と不仲であったり意見割れしている場合は厄介ですが・・・

住宅ローンを滞納し、任意売却の手続き開始後に共同名義人・連帯保証人との相談を始めたが意見がまとまらず、そうこうしているうちについには競売の期日を迎えてしまうというリスクもあります。

住宅ローンの支払いができなくなった際は、至急共同名義人・連帯保証人と連絡をとることを推奨します！

建築基準法を満たしていない

「再建築不可物件」をはじめ、増築時に容積率や建ぺい率などを超過してしまったなど、現行の建築基準法に反している住宅は任意売却に進めない可能性が高まります。

• e-GOV法令検索：建築基準法

建築基準法をクリアしていない家の場合、買い手が住宅ローンを組みにくくなり、買いたくても変えない状態になることがあります。

ほかにも建物の老朽化が進み、リフォームしないと住つづけることが難しい物件は売却価格が下がるため、任意売却が難しくなります。

建築基準法に違反している家は、家を取り壊して土地を売ることで返済資金を作ることになります。

期限超過で競売が始まってしまう

任意売却では最大で1年程度買い手がつかなかった場合、強制的に競売にかけられることがあります。

ローンの返済が滞納され続けることにより、自宅が金融機関によって差し押さえられ、裁判所の権限下で競売が始まると任意売却ができなくなります。

よって任意売却を検討する場合は早いうちに不動産会社や金融機関に相談しておくこと、つまり早期相談、早期準備です。

また、限られた期間内に速やかに売却するため、売却価格の値下げも検討しておくことです。

所有者本人が手続きできない

任意売却の手続きを進められるのは、家の所有者本人に限られています。

とくに所有者が認知症になった場合などは成年後見制度にもとづく代理人を決める必要が出てきます。
（そうしないと任意売却の手続きができません）

遅かれ早かれ、競売での売却を余儀なくされるため、この場合早めに不動産会社などに事情を伝えた方が賢明です。

• 厚生労働省：成年後見制度とは

税金、保険料を滞納している

滞納していてまずろくなことがないように、国保料や住民税、固定資産税などの滞納が多額になる場合役所に差し押さえられるだけでなく、

まずは預貯金口座から差し押さえられ、滞納額が大きいと住宅ローンが残っていても家が資産と見なされて公売にかけられ、税金や保険料の支払いに充てられます。

• 国税庁：公売情報

自宅が役所に差し押さえられているからには任意売却ができなくなるため、税金や保険料を滞納する前に市町村の窓口へ相談に出向きましょう。

住宅ローン返済や督促状に困っている方は…

ローン返済の見通しが立たず、金融機関から督促状などが届いて困っている場合、任意売却を取り扱っている窓口に相談してみましょう。

当協会は、任意売却物件や相続、ローンでトラブルのある物件に強い不動産会社とも連携しております。
予期せぬことが起こり得る人生。

住宅ローンが払えなくなることは恥ずかしいことではなく、人生の失敗ではありません。
あとあとで「任意売却を知っていたら違っていたのに・・・」と悔やむこともあり、また相談ひとつで展開が変わることもあります。

恥ずかしくて誰にもいえないと躊躇することなく、まずはご連絡ください。